外资仍是商业地产大宗交易定价的主导者
外资买家曾在中国商业地产市场中扮演举足轻重的角色。自2015年房地产 “限外令 “松绑，加上中国经济发展势头强劲，外资开始光顾内地，其中上海和北京的持有型物业市场最受到国际私募资本青睐。世邦魏理仕的报告显示，2018年中国商业地产大宗交易金额超过2600亿元，创下历史纪录的同时较2017年增长10%，其中外资的投资总额超过850亿元，同比大幅增长68%，尤其在上海，外资占据了一半的大宗交易市场份额。2019年全年，外资买家的投资金额占比为过去十年最高。
外资流出，买方力量的缺失直接导致商业地产大宗交易价格在短期内快速下跌。在市场交易中，买卖双方的力量平衡对于维持价格稳定至关重要。2022年美联储持续加息导致美元走强，引发了大量资金回流美国，外资作为商业地产市场中的长期资金，其流出直接导致了国内市场买方力量的严重缺失。国内买家由于受到自身资金实力、投资策略、政策限制以及对商业地产市场预期等多方面因素的限制，无法完全填补外资撤离所留下的巨大缺口。而市场上可供交易的商业地产数量并没有因为外资的撤离而减少，相反，一些外资为了尽快回笼资金，甚至加快了抛售商业地产的速度。在此种情形下，中国商业地产的价格不可避免地开始下降。
商业地产市场
存量市场里，成交而不是持有，才是决定市场交易价格的关键。资产定价权，是决定资产价格的能力。在当今错综复杂的全球经济体系中，定价权的形成不仅仅由供需关系决定，还受到国际力量结构、地缘政治因素以及跨国资本流动等多重因素的影响。因此，在当前内资已成为商业地产市场的绝对买方主力的情形下，其在资产的定价过程中仍然处于被动接受地位，难以有效影响交易价格。究其本质，海外商业不动产市场已发展数十年，无论是专业性还是金融化程度，都已非常成熟，外资的加入，给国内市场带来资金流和活力的同时，也带来了最先进的经营、管理、资本运作经验。而市场定价权往往属于对市场最有影响力的投资主体，外资凭借大量的资金、专业的理论以及丰富的实践经验在交易中拥有强势地位，形成了有效的买方力量，其在交易中的定价更容易获得其他买家的认可，并作为其他交易可类比的对象。房地产进入存量市场，由于交易活动并不频繁，往往是少数几笔交易的边际价格决定了整体存量的价格，指导市场其他买家的交易价格和交易行为。
定价权回归正当时
随着美元降息周期的开启，客观上给了国内资产重新定价的机会和空间。自2024年9月美元降息落地，持续降息缩减了美国和其他国家在前期加息周期中形成的利差，在减轻新兴国家资金外流压力的同时，也将促使投资于美国资产的资金外出寻找更高回报的投资机会，开启新一轮的全球投资布局。在资产配置的重新评估和调整过程中，外资极有可能流入国内商业地产，叠加国内资金的支持，即可稳定市场和预期，提振信心，只有资产价格涨起来了，内资才有机会获得商业地产市场的定价权。
人民币国际化促使商业地产交易采用人民币计价。人民币加入 SDR 货币篮子等一系列举措，使其在国际贸易和投资中的使用范围逐渐扩大，显著提高了人民币在国际支付和金融交易中的地位。更多的国际投资者愿意持有人民币资产，而优质的商业地产项目往往具有稳定的现金流和长期增值潜力，属于外资的核心资产配置项目。若人民币在国际市场上赢得更普遍的接受和应用，那么中国资产的定价权将得以稳固，不易旁落他人之手。
取得商业地产的定价权势在必行
有助于稳定国内商业地产市场。定价权对市场资源配置和资金流动具有决定性作用，掌握定价权的主体能够主导资本的流动方向，将其引导至特定领域，从而在市场竞争中占据主动地位。相反，如果缺失定价权，市场将陷入被动，无法有效抵御外部力量的冲击，甚至可能沦为他人收割利益的工具。当人民币定价权增强时，可降低国际资本流动对商业地产市场的冲击，避免因外部货币因素导致的市场大幅波动，为商业地产交易市场创造相对稳定的环境。能够以更符合国内经济和市场状况的方式评估商业地产价值，减少因汇率波动等外部因素造成的价值扭曲，使商业地产价格更真实地反映其内在的经济收益和市场供需关系。
进一步推动人民币国际化的进程。人民币国际化和商业地产的定价权是相辅相成、互相促进的关系。如果人民币获得了商业地产的定价权，人民币资产包括商业地产在全球资产配置中的地位将会大幅上升。一旦在交易中使用人民币进行交易结算，将直接增加人民币在国际支付中的使用范围和需求。此外，取得商业地产的定价权还有助于在境外建立更活跃的人民币离岸房地产金融市场。境外投资者在参与中国商业地产投资过程中，可能会在离岸市场进行人民币的融资、拆借等金融活动，从而进一步推动人民币在离岸市场的流通和使用。
掌握定价权的关键在于获得资本的流动性支持
在当今复杂多变的经济环境中，就商业地产大宗交易而言，资本流动性已然成为获取定价权的核心要素与关键所在。资本宛如市场的血脉，其流动的方向、速度与规模，影响着商业地产价格的形成机制以及市场参与者的定价能力。当资本能够灵活且充裕地在市场中流转时，供需关系得以重塑，市场活跃度被极大激发，进而为掌握定价主动权创造了有利条件；反之，若资本流动性受阻或不足，市场则可能陷入僵局，定价权也将随之旁落，难以实现资产价值的精准衡量与把控。当前，提升商业地产市场的流动性主要应从以下几方面做出突破：
推动REITs底层资产的快速扩容：海外成熟市场REITs的基础资产主要为商业地产、基础设施、仓储物流等不动产，其中零售和购物中心、写字楼、酒店合计占比超过30%，而我国有数十亿平方米的商业地产物业，价值高达数十万亿元，因缺乏与资本市场的有效链接，尽管当前消费类基础设施REITs也已登陆资本市场，但仍有大量的存量资产等待被激活。一方面，应当择机将更多的商业地产纳入REITs的试点范围，一旦存量资产得以被盘活，商业地产持有人的现金流将大幅改善，不仅能增强相关企业的造血能力，还能激发居民消费潜力，进而为经济的稳定增长注入新动力；另一方面，将多个相似或不同类别的商业地产项目资产整合打包，可以有效分散单一资产带来的风险，多样化的资产组合策略将为投资者提供不同收益与风险的搭配选择，吸引具有各种风险承受能力的投资者参与，进而扩大市场规模并增强市场的活力。
提高保险资金投资商业地产的资金运用比例上限：当前低息环境下，尽管商业地产行业整体景气度低迷，但在有限的有形资产范围内，商业地产仍然是长期投资者进行资产配置的重要资产类别。险资作为长期资金的重要来源，其投资商业地产也有助于支持实体经济的发展。随着保险公司风险管理和投资能力的提升，通过加强内部风险管理和提升投资决策的专业水平，保险公司有能力更好地控制投资风险，基于此，可以鼓励保险公司根据自身的风险状况和资本充足率进行更为灵活的资产配置，包括提高对商业地产资产的投资比例。具体可以参照2016年，在权益类资产整体下行的环境下监管发布的一系列政策，将保险机构权益类资产配置比例从占上季末总资产的30%提高到 45%。提高资金运用比例上限，有利于险资更积极参与商业地产交易。
推动跨境资本对接：积极开展跨境资本合作，吸引国际资本配置境内商业地产。与国际知名的投资基金、主权财富基金等建立合作关系，引进外资投资国内商业地产项目。同时，简化外资投资审批程序，提供税收优惠等政策支持，吸引更多的外资进入市场，增加资本流动性。
